Вопрос: В 2006 году после смерти отца ко мне и двум моим братьям по наследству в равных долях перешел жилой дом в Ярославском районе Ярославской области. В тот момент я проживала в другом городе, в связи с чем необходимость в использовании данного жилого дома отсутствовала. С моего согласия и согласия моего брата, Константина, домом стал пользоваться другой мой брат, Олег, который и раньше жил в нем вместе с отцом.
В 2017 году я развелась с мужем и решила переехать в родной город и поселиться в доме. Однако Олег сказал, что это невозможно, так как в доме нет свободной жилой площади. Кроме того, он заявил, что я утратила какие-либо права на данный дом, поскольку длительное время не несла расходов по его содержанию и не платила налоги. Дом за это время был капитально перестроен за счет личных средств Олега и Константина, который хотя и не пользовался домом, но предоставлял некоторые средства на содержание и ремонт дома.
Имею ли я право на проживание в данном жилом доме или на какую-либо компенсацию со стороны Олега, единолично пользующегося им в течение 10 лет? Каким образом я могу защитить свои права?
Ответ: Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Соответственно, Вы можете обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования жилым домом, находящимся в общей собственности.
При разрешении требования об определении порядка пользования жилым домом суд будет учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. При этом в том случае, если будет установлено, что в доме недостаточно жилой площади для проживания двух человек (отсутствует реальная возможность совместного пользования), а Вы обладаете иным пригодным для проживания жилым помещением на праве собственности или ином праве, в удовлетворении требования об определении пользования жилым домом может быть отказано.
В этом случае на основании пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности Вы вправе потребовать выплаты компенсации за пользование имуществом, приходящимся на ее долю. Такая компенсация может быть взыскана в Вашу пользу с того момента, когда судом будет вынесено решение об отказе в предоставлении Вам в пользование части жилого дома, соответствующей Вашей доле в праве общей собственности. При определении размера компенсации будет учитываться рыночная стоимость спорного объекта (арендная плата за пользование частью имущества, приходящейся на Вашу долю). За период, когда Ваш брат с согласия других наследников пользовался всем жилым домом, компенсация не взыскивается.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Таким образом, Вы вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доли из общего имущества. При этом решение о выделе доли может быть принято судом только в том случае, если будет установлено, что выдел доли не повлечет несоразмерный ущерб хозяйственному назначению строения, а выделенная таким образом часть жилого дома будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В том случае, если судом будет установлено, что выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, Вами может быть заявлено требование о выплате денежной компенсации за долю в праве общей собственности. Однако в этом случае Вы утратите право собственности на дом.
Относительно доводов Вашего брата можем пояснить следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соответственно, тот факт, что Вашим братом был произведен капитальный ремонт жилого дома, находящегося в общей собственности, не является основанием для утраты Вами каких-либо прав в отношении данного имущества. Равным образом не является основанием для утраты права собственности неучастие в расходах по содержанию общего имущества и неисполнение обязанности по уплате налогов в отношении спорного имущества (статьи 247, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 408 Налогового кодекса Российской Федерации).