Вопрос: Гражданин РФ Сидоров в октябре 2017 года получил по наследству от своей родной тети, умершей в апреле 2017 года, квартиру, при этом он являлся единственным наследником и с ней совместно никогда не проживал. Сидоров обратился к юристу со следующим вопросом: «Я планирую продать или обменять квартиру на машину, какие налоги я должен заплатить?».
Ответ:
1. Продажа квартиры. В случае если гражданин продаст свою квартиру, то у него возникнет доход, который облагается НДФЛ в соответствии с НК РФ. Статьей 2171 НК РФ установлен минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, который дает право на освобождение от налогообложения. Общее правило – пять лет (хотя до 01.01.2016 г. он составлял три года), исключение – три года для членов семьи и (или) близких родственников лица, от которого была получена недвижимость в порядке наследования. Сидоров является племянником наследодателя, поэтому на него данное исключение не распространяется, так как в соответствии со ст. 14 СК РФ под близкими родственниками понимаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры); а к членам семьи согласно ст. 31 ЖК РФ относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Поэтому, в данном случае освобождение от уплаты НДФЛ возможно после пяти лет нахождения квартиры в собственности Сидорова. Если же он захочет продать квартиру сразу, то ему придется заплатить НДФЛ. При этом скрыть свои доходы не получится, так как согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в отделении Росреестра.
2. Обмен квартиры на машину. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. При исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, следовательно, данная операция, в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, в целях налогообложения признается реализацией имущества. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. Таким образом, поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ. Сидорову и в случае обмена придется заплатить НДФЛ, который будет исчислен исходя из стоимости машины.
Поэтому избежать налогообложения в случае продажи квартиры менее чем через пять лет или ее обмена Сидорову не удастся. Но согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ он вправе использовать имущественный налоговый вычет.